首页 > 松原资讯 > 高院法官评析+裁判观点:房屋买卖合同中有权代理行为如何认定?

高院法官评析+裁判观点:房屋买卖合同中有权代理行为如何认定?

松原在线 松原资讯 2020年02月23日

作者:王钰(再审审判长、承办法官) 吉林省高级人民法院

作者:于般合,吉林省高级人民法院

来源:《人民司法(案例)》2017年第14期

裁判要旨

在审理基于房屋买卖合同产生的返还原物纠纷案件时,应全面审查涉案合同的效力,根据证据优势原则和日常生活经验法则,正确认定当事人之间买卖涉案房屋行为的知情和认可情况,确认当事人的真实意思表示,确定有权代理行为的法律要件。当事人基于有权代理关系对标的物合法进行处分的行为有效,被代理人应对代理人的行为承担民事责任。通过判断合同效力,进而判定争议标的物的归属。

案号 一审:(2014)宁民初字第153号 二审:(2014)松民一终字第834号 再审:(2015)吉民提字第120号

【案情】

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):崔鹏飞。

被申请人(一审原告、二审上诉人):韩涛。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):韩金明。

韩金明与韩涛系父子关系。韩涛称于2005年以21000元购得两间平房,并于2006年6月8日取得建设工程规划许可证,对所购平房进行翻盖。8、9天后,涉案房屋建成,韩涛为此支付6万元。韩涛主张上述款项均为其打工积攒而得,未向他人借款。

2010年韩金明与崔鹏飞签订协议书一份,协议书写明,韩涛将涉案房屋以193000元的价格转卖给崔鹏飞,并于2010年2月8日交定金2万元,余款于2010年3月5日交齐。后韩金明与崔鹏飞签订房屋买卖契约,出卖方韩涛及代理人韩金明为甲方,房屋购买方崔鹏飞为乙方。该房屋买卖契约上有韩金明及崔鹏飞的签字,以及东西邻居的签字。韩金明将房屋产权证照和土地使用权证及房屋交付给崔鹏飞,崔鹏飞支付了全部价款193000元。争议房屋已交付崔鹏飞占有使用4年。

韩涛称,对韩金明将房屋出售给崔鹏飞一事其并不知情。2012年12月13日,韩涛从白山市调回松原工作,韩金明一直未向韩涛告知卖房之事。2013年12月,韩涛向韩金明索要平房产权证,韩金明才向韩涛告知已将房屋卖给崔鹏飞。韩涛认为韩金明、崔鹏飞的买卖行为侵犯了韩涛的财产所有权,诉请判令崔鹏飞立即返还韩涛的房屋共三座140平方米,判令崔鹏飞赔偿韩涛经济损失27600元。

【审判】

吉林省松原市宁江区人民法院经审理认为:韩金明与韩涛系父子关系。2009年7月8日韩涛出具的委托手续载明委托韩金明代办、代取房屋所有权证,特别注明如有产权纠纷等问题由韩金明负责,但韩涛并未委托韩金明出售房屋。韩金明领取了涉案房屋的产权证照。2010年2月8日,韩金明以韩涛代理人的名义与崔鹏飞签订房屋买卖契约,后韩金明将房屋产权证照和土地使用权证及房屋交付给崔鹏飞,崔鹏飞支付了全部价款193000元。合同法第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”因韩涛与韩金明为父子关系,另韩金明持有该涉案房屋的产权证和土地使用权证,崔鹏飞有理由相信韩金明对出售房屋一事有代理权,韩金明的行为符合合同法第四十九条规定,构成表见代理。韩涛主张对韩金明将房屋出售给崔鹏飞一事并不知情,韩涛就其不知情未举证予以证实,应认定韩涛对于韩金明将房屋出售给崔鹏飞一事知情,故其无权要求崔鹏飞返还房屋。韩涛主张崔鹏飞赔偿损失27600元,无法律和事实依据,不予支持。综上,依据合同法第四十九条的规定,判决:驳回韩涛的诉讼请求。案件受理费4609元,由韩涛负担。

韩涛不服一审判决,向吉林省松原市中级人民法院提起上诉。

吉林省松原市中级人民法院经二审判决:一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院(2014)宁民初字第153号民事判决;二、崔鹏飞返还韩涛产权证照为吉房权松字第0012432号房屋及院落内韩涛所有的其他房屋;三、驳回韩涛的其他诉讼请求。一审案件受理费4609元、二审诉讼费4609元,由韩金明负担。

崔鹏飞不服二审判决,向吉林省高级人民法院申请再审。崔鹏飞申请再审称:一审法院判决适用合同法第四十九条规定,认为韩金明签订房屋买卖合同行为构成表见代理,适用法律正确,应予维持。二审法院判决认定,崔鹏飞明知韩涛为房屋所有权人,却与无处分权人韩金明达成买卖协议,且事后长时间内未催告权利人韩涛进行追认或办理过户手续,属于认定事实错误;二审法院依据物权法第一百零六条的规定改判属于适用法律错误。故崔鹏飞主张韩金明签订房屋买卖合同的行为系有权代理。请求撤销吉林省松原市中级人民法院(2014)松民一终字第834号民事判决,维持吉林省松原市宁江区人民法院(2014)宁民初字第153号民事判决。

原文链接:http://6n8.cn/cyzx/7872.html

声明:本网站内容均来自网络转载;本网站松原在线(http://6n8.cn/)不拥有所有权,未作人工编辑处理,也不承担相关法律责任。如果您发现有涉嫌版权的内容,欢迎发送邮件至:359293290@qq.com 进行举报,并提供相关证据,工作人员会在5个工作日内联系你,一经查实,本站将立刻删除涉嫌侵权内容。

赞一个 ( )

标签:房屋   行为   代理   买卖   证明

相关文章